전세를 월세로 바꿀 때 법정 상한 5% 계산법 (계약 중·갱신 때만)

작성 2026-11-05 · 검토 2026-11-05 · 생활비 계산기

전세를 월세로, 또는 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 집주인이 받을 수 있는 월세에는 법정 상한이 있어요. 다만 언제나 적용되는 건 아니어서, 적용되는 때와 계산법을 함께 알아 둬야 해요.

상한 전환율 = 연 10%와 기준금리 + 2% 중 낮은 쪽

지금 한국은행 기준금리는 연 3.00%(2026년 10월 22일 결정)라서, 상한은 3.00% + 2% = **연 5%**예요. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀌어요. 다음 결정은 2026년 11월 26일이에요.

바뀌는 월세 = 월세로 바꾸는 보증금 × 전환율 ÷ 12

예시: 전세 3억 원을 보증금 1억 원 월세로

월세로 바꾸는 보증금은 2억 원이에요. 2억 원 × 5% ÷ 12 = 833,333원. 계약 중이거나 갱신할 때라면 월세는 이 금액까지만 받을 수 있어요.

보증금별 한 달 월세

집주인이 6%로 계산해 월세 100만 원을 달라고 한다면, 계약 중·갱신 때는 상한인 833,333원을 넘는 166,667원은 무효예요. 이미 냈다면 돌려 달라고 할 수 있어요.

상한이 적용되는 때

• 적용돼요: 계약 기간 중에 보증금을 월세로 바꿀 때, 계약을 갱신할 때(계약갱신청구권 포함).
• 적용되지 않아요: 새로 맺는 계약. 새 계약은 서로 정한 대로예요. 그래도 시세를 볼 때 기준으로 삼기 좋아요.
• 월세를 보증금으로 바꿀 때는 법으로 정한 비율이 없어요. 보증금 1억 원·월세 50만 원을 보증금 1억 6천만 원으로 바꾸면, 같은 5%로 계산해 월세는 25만 원이 돼요.
• 상가는 상가건물 임대차보호법을 따로 따라서 계산이 달라요.

대출로 보증금을 지키는 게 나을까

전세 3억 원을 그대로 두려고 2억 원을 연 4% 대출로 마련하면 매달 이자는 약 666,666원이에요. 월세로 바꿨을 때 늘어나는 833,333원보다 166,667원 적어요. 대출 금리가 상한 전환율보다 낮다면 보증금을 지키는 쪽이 매달 부담이 적은 셈이에요. 다만 대출 한도와 전세보증금 안전도 함께 따져야 해요.

지금 보증금·월세와 바꾼 뒤 보증금을 넣으면 전월세 전환 계산기가 상한 월세와 대출 이자 비교를 보여 줘요. 바뀐 조건의 중개보수는 복비 계산기에서 볼 수 있어요.

참고·면책: 이 글은 주택 임대차 기준 참고용 계산이에요. 상한이 새 계약에는 적용되지 않는다는 점은 법무부·국토교통부 해설 기준이에요. 근거: 주택임대차보호법 제7조의2·제10조·제10조의2, 같은 법 시행령 제9조.